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quarta-feira, abril 15, 2009

Bancos desistem de tomar posse de casas - Susan Saulny The New York Times

Bancos desistem de tomar posse de casas

9 de Abril de 2009 - Mercy James pensou que tinha perdido seu imóvel

alugado para o processo de execução de hipoteca. Uma data para o leilão foi

marcada, e as notificações sobre o processo de execução se acumulavam na

caixa de correio.

Esperando pelo pior, Mercy convenceu seus inquilinos a saírem da casa, e

logo a casa branca na esquina das ruas Thomas e Maple caiu nas mãos de

saqueadores e vândalos, e depois, em extrema deterioração. Deprimida e

quebrada, Mercy disse que não salvou nada além de uma lição de sua perda.

Então imagine sua surpresa quando o departamento de cumprimento do código

do município de South Bend entrou em contato com ela recentemente, exigindo

que ela retomasse a manutenção da propriedade. O leilão foi cancelado no

último minuto, deixando o título da propriedade - e um mundo inteiro de

problemas - no nome dela.

"Eu pensei, 'Que tipo de jogo é esse?'", disse Mercy, de 41 anos, enquanto

recolhia o lixo envolta de sua casa, que agora está tão desvalorizada que a

prefeitura a programou para demolição - outra conta que ela terá de pagar.

Os altos funcionários municipais e os defensores do direito à habitação

aqui e em cidades variadas como Buffalo, Nova York; Kansas City, Missouri;

e Jacksonville, Flórida; dizem que estão vendo um desdobramento inquietante

na crise das hipotecas: os bancos estão discretamente se negando a tomar

posse de propriedades no final do processo de execução. Isso geralmente

ocorre porque o custo do tormento - de honorários advocatícios a manutenção

- excede o valor cada vez menor do imóvel.

A desistência dos bancos raramente significa alívio para os proprietários

dos imóveis, pegos de supresa meses depois da ocorrência, e muitas vezes

significa responsabilidades financeiras adicionais e dores de cabeça

burocráticas. O modo como os empréstimos hipotecários são empacotados e

revendidos pode consumir uma enorme quantidade de tempo só para tentar

determinar qual empresa detém o empréstimo sobre um imóvel que se acredita

estar no processo de execução.

No caso de Mercy, a empresa que estava administrando seu empréstimo está

agora defunta. A empresa controladora entrou com pedido de concordata e se

dissolveu. E o banco original que vendeu seu empréstimo hipotecário

informou que não conseguia encontrar um registro dele.

"Isso é o que alguns de nós acreditam ser a próxima onda da crise", disse

Kermit Lind, professor de clínica da Cleveland-Marshal College of Law e

especialista em lei de execução de hipotecas.

Para as cidades industriais mais antigas como South Bend, os tempos

difíceis no mercado de hipotecas começaram antes do recente declínio

econômico nacional, como começou o problema de desistência dos bancos. No

caso de Mercy, administradora de serviço de assistência médica em

domícilio, os processos de execução de hipotecas tiveram início no terceiro

trimestre de 2007, quando ela não conseguiu manter os pagamentos da taxa

ajustável do empréstimo.

Em Buffalo, onde os altos funcionários municipais disseram que o problema

havia alcançado proporções "épicas" nos últimos meses, a prefeitura

processou 37 bancos no ano passado, alegando que eles foram responsáveis

pela deterioração de pelo menos 57 casas abandonadas; a prefeitura

selecionou uma amostra para anexar no processo, mesmo que os bancos tenham

desistido de muitos mais imóveis. Até agora, cinco bancos entraram em

acordo com a prefeitura.

Em Kansas City, Rachel Foley, uma advogada que cuida de casos relacionados

à habitação, disse que as desistências dos bancos eram "uma ocorrência rara

dois ou três anos atrás".

"Estamos vendo os bancos desistirem cada vez mais de processos no momento",

ela disse.

Os especialistas sugerem que as desistências dos bancos são mais visíveis

em estados onde as execuções de hipotecas são processadas nos tribunais e

portanto tendem a ser mais transparentes. Outros estados, como Indiana e

Nova York, têm execuções determinadas pelos tribunais, mas quase a metade

dos estados permite que os processos de execução corram sem intervenção

judicial, o que dificulta contar o número exato de desistências bancárias

nos últimos meses.

O mercado imobiliário fraco e a depredação que ocorre com frequência quando

uma casa permanece vazia são os dois principais fatores que influenciam as

decisões dos detentores de hipotecas de desistir, disse Larry Rothenberg,

advogado da Weltman, Weinberg & Reis, o maior escritório de direitos dos

credores do país.

"Muitas vezes quando o processo de execução tem início, o imóvel é viável",

disse Rothenberg, "mas no momento em que se aproxima do leilão, pode não

ter tanto valor para justificar mais despesas. Nós sempre tivemos casos nos

quais o imóvel foi depredado ou perdeu valor, mas eles eram raros comparado

com os tempos de hoje".

O problema parece mais severo no segmento mais baixo do mercado - casas que

não eram caras para começar - e com imóveis de investimento, onde os

investidores e os bancos querem acelerar a execução dando baixa contábil

dos empréstimos incobráveis como perdas. Os bancos e os investidores

habitualmente perdem de 40% a 50% de seus investimentos com cada execução

de hipoteca.

Guy Cecala, publisher da Inside Mortgage Finance, um boletim do setor,

disse que alguns imóveis se tornaram tão desvantajosos para os investidores

que nem mesmo valia a pena manter o controle deles para retirar acessórios

valiosos, como aparelhos de cozinha, de banheiros e utensílios domésticos.

"O propósito todo da execução da hipoteca é tomar o título de propriedade,

vendê-lo e recuperar quanto dinheiro puder", disse Cecala. "É só um sinal

dos tempos que a situação é tão ruim que ninguém quer tomar posse da

propriedade."

Em South Bend, casas fechadas com placas de madeira, pelas quais ninguém se

apresentou para comprar, pontilham a paisagem, acrescentado uma nova camada

de desolação para comunidades que já estavam cicatrizadas pelo declínio

industrial da área.

A prefeitura tem esperança de criar um novo tipo de processo de mediação

legal que colocará frente a frente os proprietários das casas e os

detendores de hipotecas para resolver suas disputas enquanto permite aos

proprietários permaneceram na casa - considerado decisivo para qualquer

esforço de estabiização.

"Eu diria que nos últimos três ou quatro meses vimos dúzias desses casos",

disse Chuck Leone, advogado da prefeitura de South Bend. "Nós vemos isso de

duas formas. Uma é que o banco vai simplesmente rejeitar a demanda de

execução de hipoteca. A outra é que o detendor da hipoteca dará seguimento

ao processo e registrará a sentença oficial sobre a execução, mas então não

programará a propriedade para leilão."

No caso de Mercy, tem sido impossível determinar quem cancelou o leilão, já

que o último detentor da hipoteca fechou as portas. Nem mesmo os arquivos

municipais forneceram uma resposta.

"Ninguém tem qualquer idéia de quem é o dono ou quem é o responsável",

disse Judy Fox, advogado de Mercy na Notre Dame Legal Aid Clinic. "Essa é

uma história bastante comum", disse Fox.

O prefeito de South Bend, Stephen J. Luecke, acrescentou: "É um crime a

forma como isso deixa as pessoas no limbo. Primeiro elas passam pela

tristeza de perder suas casas, então saem das casas e descobrem que ainda

são donos delas e têm responsabilidade por elas".

Em Jacksonville, Flórida, Sylvester Kimbrough Jr. viu-se preso no limbo

entre a execução da hipoteca e ser o proprietário no ano passado, depois de

completar 10 anos de sua hipoteca de 30 anos sobre uma casa de dois

dormitórios de US$ 42 mil.

Kimbrough, de 56 anos, ex-motorista de uma revendedora de carros que está

agora desempregado, já havia deixado a casa quando soube que a execução

tinha sido suspensa. "Esse lance realmente quase nos destruiu", disse

Kimbrough. "Foi tudo para nada".

(Gazeta Mercantil/Relatorio - Pág. 4)(Susan Saulny The New York Times

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