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terça-feira, abril 25, 2006

Onda imobiliária

Por Danilo Fariello
25/04/2006

A queda da taxa de juros e a isenção de pagamento de imposto de renda sobre o lucro concedida no ano passado a pessoas físicas fizeram os fundos imobiliários voltarem à cena do mercado financeiro. Após um ano e meio sem nenhum lançamento, gestoras estruturam novos fundos. A iniciativa busca principalmente aproveitar a boa fase de liquidez das carteiras que já têm suas cotas negociadas em mercado secundário. No ano, até dia 20, o volume movimentado em cotas de fundos imobiliários na Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) e no mercado de balcão organizado (Soma) equivale a 60% do giro de todo ano passado. Neste ano, dois fundos passaram a ter suas cotas negociadas no Soma, o Edifício Ourinvest e o Fashion Mall. Agora são 17 os fundos negociados em mercado organizado. Esse avanço comprova que o apetite pelos fundos cresceu.

A tendência natural de um mercado é o aumento de demanda ou de liquidez ser acompanhado de um crescimento da oferta. Como a estruturação de uma operação demora de quatro a seis meses, deverão surgir apenas agora os fundos criados após a aprovação da Lei 11.196, em novembro, que isentou da alíquota de 20% de imposto de renda as pessoas físicas. O aumento da liquidez, no entanto, é visível.

A retomada na estruturação de novos fundos parece ensaiar um desenvolvimento mais maduro, segundo Sérgio Belleza Filho, especialista na área e consultor da corretora Coinvalores. Além da queda do juro e do aumento de liquidez, favorecem o mercado atualmente a tendência de formação de fundos diversificados, ligados a diferentes imóveis, e a queda do risco-país, que atrai potenciais investidores estrangeiros.

São esses aplicadores e também muitos investidores nacionais que promovem uma forte expansão de todo o setor da construção civil brasileira atualmente. Além da maior liquidez dos fundos imobiliários, ocorre um aumento da oferta de novas ações do setor, acompanhada da valorização das já existentes, e são vendidos em ritmo acelerado títulos de securitização atrelados a bens imóveis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Para Ricardo Pinto Nogueira, superintendente de operações da Bovespa, será o varejo o principal impulsionador da retomada das ofertas de fundos imobiliários. "Com a maior liquidez, a vantagem dos fundos em relação à compra direta do imóvel fica ainda mais evidente." Ele destaca que as cotas dos fundos mais negociados - Almirante Barroso, BB Progressivo e Torre Almirante - giram valores pouco acima de R$ 1 mil, ou seja, acessíveis para investidores de porte menor.

A Rio Bravo, por exemplo, deverá promover lançamentos ainda neste ano, segundo Luis Eugênio Junqueira Figueiredo, diretor executivo de investimentos da empresa. "O mercado ficou mais dinâmico nos últimos meses." Para ele, essa expansão revelará um desenvolvimento do mercado brasileiro, com menos carteiras ligadas a um só imóvel para passar a ter mais fundos atrelados a diversos imóveis de um determinado perfil, como fundos de shopping centers ou de hospitais. Algo intermediário entre o mercado daqui hoje e o americano, em que há grandes fundos de muitos imóveis.

Fabio Nogueira, da Brazilian Mortgages, terá no mínimo três lançamentos neste ano e espera mais algumas quedas na taxa de juros para lançá-los. Os fundos, cuja renda é dada basicamente pelo pagamento de aluguel pelos imóveis, concorrem em rentabilidade com a taxa de juros, por isso quanto menor a Selic, mais interessantes eles ficam. "A história e a tradição dos fundos já é longa e positiva para os investidores de varejo", diz. A Brazilian Mortgages tem o fundo com melhor retorno mensal médio, o Shopping Pátio Higienópolis, com 1,40% de ganho para quem investiu no lançamento, em 1999.

Aproveitando o momento favorável, a Global Invest, administradora de recursos, entrará no mercado de fundos imobiliários. A empresa já fechou com a construtora LN Empreendimentos Imobiliários acordo para oferecer um fundo de R$ 18 milhões com lastro em três franquias da rede de hotéis Holiday Inn em Curitiba. A empresa busca inovar ao contratar uma agência classificadora de risco para determinar o rating da operação, conta o diretor Juarez Seleme.

Para Figueiredo, da Rio Bravo, a queda da taxa de juros e a isenção de imposto de renda aos investidores são dois passos que devem fazer com que essa tendência de desenvolvimento do mercado de fundos imobiliários seja consistente. Para ele, para o mercado deslanchar de vez, faltaria apenas as esperadas revisões de regras da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), como a criação de fundos de fundos. Além disso, uma medida da Secretaria de Previdência Complementar dando maior mobilidade para as fundações aplicarem em fundos imobiliários.

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